¿Quieres vender tu piso pero está alquilado? La guía definitiva sobre las visitas
En Fincas Galicia, una de las consultas más frecuentes que recibimos de propietarios en A Coruña, Vigo, Santiago y toda nuestra comunidad es: «Tengo mi piso alquilado y quiero venderlo, pero… ¿puedo llevar compradores a visitarlo?».
Es una situación más común de lo que parece. Quieres aprovechar un buen momento de mercado para vender, pero tienes un contrato de alquiler en vigor. La respuesta corta es sí, es posible vender un piso alquilado y también es posible realizar visitas, pero (y es un «pero» importante) no de cualquier manera.
El éxito de la operación depende de un equilibrio delicado entre tus derechos como propietario y los derechos del inquilino. Te explicamos cómo gestionarlo correctamente desde Galicia.
El Inquilino y su Derecho Fundamental: La Inviolabilidad del Domicilio
Lo primero que debemos entender es el marco legal. Cuando alquilas una vivienda, esta se convierte en el domicilio del inquilino.
La Constitución Española y la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) protegen este derecho. Esto significa que, como propietario, no puedes entrar en la vivienda cuando quieras sin el permiso explícito del arrendatario. Forzar la entrada, incluso para enseñar el piso, podría considerarse allanamiento de morada.
Por lo tanto, cualquier visita de un posible comprador está supeditada a la colaboración y permiso del inquilino.
El Pilar del Éxito: Negociación y Acuerdo
Dado que no puedes obligar legalmente al inquilino a permitir las visitas, la clave es la comunicación y la negociación. Un inquilino que se siente respetado será, con casi total seguridad, un inquilino colaborador.
Aquí es donde la experiencia de una inmobiliaria como Fincas Galicia marca la diferencia, actuando como un mediador profesional.
1. Habla con tu inquilino (Antes de nada)
Antes incluso de poner el cartel de «Se Vende», habla con tu inquilino. Explícale la situación con transparencia:
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Tu intención de vender.
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Que su contrato se respetará (si vendes a un inversor) o los plazos que tiene (si vendes a alguien para vivienda habitual).
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La necesidad de realizar visitas para poder vender.
2. Ofrece un «Acuerdo de Visitas» por escrito
Para evitar malentendidos, lo ideal es pactar las condiciones por escrito. Esto da tranquilidad a ambas partes. Este acuerdo debería incluir:
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Horarios Fijos: Acordar una franja horaria específica (ej. «martes y jueves de 17:00 a 19:00»). Esto evita llamadas constantes y permite al inquilino organizarse.
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Aviso Previo: Comprometerse a avisar con un mínimo de 24 o 48 horas de antelación para cada visita.
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Presencia: Definir si el inquilino prefiere estar presente o no.
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Gestión Profesional: Aclarar que las visitas siempre irán acompañadas por un agente de Fincas Galicia, que se asegurará de que todo transcurra rápido y sin molestias.
3. Considera una Compensación
Piénsalo: estás pidiendo al inquilino que «preste» su casa, la mantenga ordenada y soporte la molestia de recibir extraños. No es su obligación.
Para fomentar la buena voluntad, muchos propietarios ofrecen un incentivo. Esto puede ser:
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Una reducción temporal del alquiler durante los meses que duren las visitas.
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Un pago único como compensación por las molestias.
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Ofrecerse a pagar una limpieza profesional antes de las primeras visitas.
No olvides el «Derecho de Tanteo y Retracto»
Un punto legal crucial: tu inquilino actual tiene derecho de adquisición preferente (salvo que haya renunciado a él explícitamente en el contrato, algo habitual en los contratos más recientes).
Esto significa que, una vez tengas una oferta de compra firme, debes comunicar oficialmente (generalmente por burofax) el precio y las condiciones a tu inquilino. Él tendrá 30 días naturales para decidir si quiere comprar la vivienda en esas mismas condiciones (derecho de tanteo).
Si vendes el piso sin notificárselo, el inquilino podría impugnar la venta (derecho de retracto).
¿Y si el inquilino se niega en rotundo?
Es el peor escenario, pero puede pasar. Si el inquilino se niega a colaborar, incluso tras intentar una negociación amistosa, no puedes forzarle.
En esta situación, tienes dos alternativas principales:
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Vender el piso «sin visitas» (Ideal para inversores): Esta es una opción muy viable. El comprador sería un inversor que busca rentabilidad. Comprará la propiedad con el inquilino dentro (convirtiéndose en el nuevo arrendador) y respetando el contrato existente. En Fincas Galicia tenemos una cartera de clientes inversores acostumbrados a comprar así. Les basta con ver fotos profesionales, quizás un vídeo-tour (que podrías grabar con permiso del inquilino en un único día) y conocer la rentabilidad (renta mensual).
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Esperar a que finalice el contrato de alquiler: Es la opción más lenta, pero la más sencilla si tu inquilino no colabora y tu comprador ideal busca la casa para vivir en ella.
Conclusión: La Gestión Profesional es Clave
Vender un piso alquilado en Galicia es perfectamente posible, pero es un proceso delicado que requiere tacto y habilidades de negociación.
Gestionar la relación con el inquilino, filtrar a los compradores para no molestar innecesariamente, y manejar los aspectos legales (como el derecho de tanteo) puede ser estresante para un propietario.
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